Les titulaires de l'action judiciaire pour le respect du règlement de copropriété

L'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété des immeubles bâtis, dans ses deux premiers alinéas, énonce que si le syndicat a qualité pour agir en justice pour la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble, « tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic ». Cette dernière phrase existait dans le texte d'origine de la loi de 1965.

L'article 51 du décret du 17 mars 1967 dispose que le copropriétaire qui exerce l'action individuelle de l'article 15 doit délivrer au syndic par LRAR la copie de l'assignation.

Ce droit d'action reconnu par la loi à chacun des copropriétaires pour la propriété ou la jouissance de son lot a été étendu par la jurisprudence à la défense des parties communes et au respect des prescriptions du règlement de copropriété.

Il a d'abord été admis qu'une atteinte aux parties communes pouvait entraîner des troubles à la fois collectifs et personnels et que dans ce dernier cas, l'action individuelle des copropriétaires en réparation de leurs préjudices personnels devait être déclarée recevable (Civ, 3ème, 18 décembre 1973, n° 72-14435 Publié ; 11 mai 1982, n° 81-10368 Publié ; 15 février 1989, n° 87-15047 Publié).

Puis un arrêt de la Cour de cassation du 26 novembre 2003 (n° 02-14184 Publié), au visa de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965, a énoncé que tout copropriétaire peut exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic et qu'il en résultait que « chaque copropriétaire a le droit d'exiger le respect du règlement de copropriété ou la cessation d'une atteinte aux parties communes, sans être astreint à démontrer qu'il subit un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat » (dans le même sens : Civ, 3ème, 9 juin 2004, n° 02-21048 inédit ; 5 juillet 2006, n° 02-14184 inédit ; 9 octobre 2007, n° n° 06-21482, inédit ; 29 mars 2011, n° 10-16487  inédit ;  6 septembre 2011, n° 10-20258, inédit ; 17 octobre 2012, n° 1118439, inédit ; 14 janvier 2016, n° 14-25538 inédit ;  26 janvier 2017, n° 15-24030 inédit).

Ainsi, le copropriétaire qui entend agir en justice pour faire prévaloir le règlement de copropriété (qui a la nature d'un contrat) n'est pas astreint à démontrer un préjudice personnel, distinct de celui subi par la collectivité des copropriétaires. Ce copropriétaire n'est pas davantage tenu de provoquer préalablement une délibération de l'assemblée générale (notamment Civ, 3ème, 6 septembre 2011, n° 10-20258, inédit).

Ce dispositif vise, le cas échéant, à vaincre l'inertie d'un syndicat et/ou d'un syndic, le laxisme et les collusions d'intérêts qui peuvent parfois perturber la vie d'une copropriété.

La seule limite réside dans les principes qui gouvernent l'action en justice, en particulier l'intérêt à agir. Le copropriétaire qui exerce l'action ouverte au titre de la loi de 1965 doit faire valoir un préjudice personnel, qui tient à une atteinte à ses intérêts de copropriétaire. Il ne pourrait bien entendu poursuivre la réparation d'un préjudice dont un autre copropriétaire serait seul affecté.

Symétriquement, si les désordres n'affectent que les parties privatives des appartements d'un immeuble en copropriété, le syndicat des copropriétaires peut agir en justice pour leur réparation, dès lors que ces désordres causaient les mêmes troubles de jouissance à l'ensemble des copropriétaires et causaient donc un trouble collectif (Civ, 3ème, 7 septembre 2011, n° 09-70993 Publié).

Il subsiste cependant des complexités peu intelligibles. Ainsi, lorsqu'un tiers à la copropriété porte atteinte aux parties communes sans causer de préjudice propre à un copropriétaire, les copropriétaires sont irrecevables à agir et seul le syndicat des copropriétaires peut engager l'action en réparation (Civ, 3ème, 22 septembre 2004, n° 03-12066, Publié ; Civ, 3ème, 15 novembre 2018, 17-13.514, inédit).

L'exercice de l'action individuelle implique, comme la loi le prescrit, l'information du syndic. Le syndicat est par principe responsable des dommages causés aux copropriétaires et aux tiers ayant leur origine dans les parties communes. Il s'agit aussi de mettre le syndic en mesure d'intervenir dans la procédure et d'exercer les pouvoirs qu'il tient de la loi.

La jurisprudence retient que l'information du syndic n'est pas une condition de la recevabilité de l'action individuelle engagée par le copropriétaire (Civ, 3ème, 30 mars 1978, n° 76-14922 Publié).

Cependant, si le copropriétaire engage l'action, non pas ou pas seulement en indemnisation d'un préjudice personnel résultant d'une atteinte aux parties communes, mais aussi pour la remise en état de ces parties communes, il a l'obligation d'appeler le syndicat des copropriétaires dans la cause : Civ, 3ème, 8 juillet 2015, n° 14-16975 Publié (un arrêt de cour d'appel qui avait fait droit à la demande d'un copropriétaire en démolition de constructions réalisées sans autorisation sur les parties communes, a été cassé, en relevant que dès lors que la collectivité des membres du syndicat n'était pas organisée, elle ne pouvait être attraite aux débats. La Cour de cassation a répliqué « qu'en statuant ainsi, alors qu'un copropriétaire qui exerce à titre individuel une action tendant à la remise en état des parties communes doit appeler le syndicat des copropriétaires dans la cause, après avoir au besoin fait désigner judiciairement son représentant, la cour d'appel a violé les articles 14 et 15 de la loi du 10 juillet 1965 »).

C'est l'occasion de rappeler cet arrêt récent, pris dans la même veine favorable aux droits individuels de copropriétaires, selon lequel tout copropriétaire peut, par la voie de l'action oblique, exercer les droits et actions du copropriétaire-bailleur pour obtenir la résiliation d'un bail lorsque le preneur méconnaît les stipulations du règlement de copropriété contenues dans celui-ci (Civ, 3ème, 8 avril 2021, n° 20-18327 Publié).

Dans une telle circonstance, en effet, se trouvent compromis les intérêts de l'ensemble des copropriétaires en même temps que ceux de chacun d'eux, considérés isolément. 

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