Dans un arrêt du 23 décembre 2021 (n° 20-18901, Publié), la Cour de cassation énonce comme principe qu'un copropriétaire peut donner à bail les parties privatives de son lot sans inclure dans l'assiette de ce bail le droit de jouissance privative sur les parties communes attaché à ce lot. La volonté ou le refus du bailleur de conférer au locataire le droit de jouissance privative attaché au lot loué se déduit des termes du contrat de bail.
La Cour de cassation n'avait jamais eu l'occasion d'énoncer cette doctrine qui est certes un bel hommage à la liberté contractuelle. Cette solution suscite toutefois de sérieuses interrogations. Mais elle doit être prise en compte dans la rédaction des baux.
1. Les faits de l'espèce sont les suivants :
En 1979, un local à usage commercial est donné à bail à un commerce de pharmacie.
En 2013, une décision de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble conduit à fermer l'accès à la cour arrière du local loué, jusque-là librement utilisée par la locataire. Cette dernière met l’indivision des bailleurs en demeure de lui en rétablir l'accès puis l'assigne devant le tribunal.
2. Par jugement du 5 février 2018, le tribunal judiciaire de Pontoise fait droit à cette demande. Mais la cour d'appel de Versailles réforme ce jugement et déboute la locataire de toutes ses demandes par un arrêt du 19 mars 2020 (n° 18/02541).
La cour d'appel se réfère d'abord à la description contractuelle de l'assiette du bail. Elle relève que les lots de copropriété donnés à bail sont désignés par référence à leur description au règlement de copropriété et que la cour arrière du bâtiment, objet du litige, fait l'objet d'un droit de jouissance exclusive rattaché à l'un des lots de copropriété, le lot n° 7, donnés à bail.
Mais, de ce que le bail ne mentionne pas expressément le droit de jouissance exclusif sur cette cour comme partie de l'assiette du bail, les juges déduisent que les parties ont entendu l'en exclure.
L'arrêt de la cour d'appel relève aussi, ce qui paraît une considération peu convaincante, que la bailleresse précise, sans être démentie, ne percevoir aucun loyer au titre de ce droit de jouissance exclusif (comme si un bail devait détailler le loyer selon les différents éléments de son assiette).
Sur le moyen de la locataire selon lequel elle avait pu jouir de longues années de la cour arrière sans recevoir d'observations, ni de l'indivision bailleresse, ni de la copropriété, les juges répondent classiquement qu'une tolérance n'est pas créatrice de droit.
Enfin, les juges écrivent que la locataire ne peut pas invoquer à son profit les dispositions du règlement de copropriété, puisque la jouissance de la cour a été accordée à l'indivision en sa qualité de propriétaire du lot n°7, qualité que la société locataire n'a pas. Observation étrange, puisque le droit de jouissance exclusif sur une partie commune est un droit réel attaché à un lot et non à une personne.
3. La Cour de cassation, par son arrêt du 23 décembre 2021, rejette le pourvoi de la société en simplifiant à l'extrême la problématique qui lui est soumise à partir du principe qu'elle pose selon lequel « un copropriétaire peut donner à bail les parties privatives de son lot, indépendamment du droit de jouissance privative sur les parties communes attaché à ce lot ».
Quant à savoir s'il résulte au non des énonciations du bail que l'indivision bailleresse a entendu conférer à la locataire la jouissance de la cour, les juges de cassation s'abstiennent d'exercer leur contrôle, l'appréciation de la cour d'appel étant à cet égard souveraine.
4. On sait que la loi du 23 novembre 2018, dite loi ELAN, a consacré l'existence de droits de jouissance exclusifs conférés à certains copropriétaires sur certaines parties communes, depuis longtemps dégagés par la pratique et la jurisprudence.
L'article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965 énonce : « Les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l’usage ou à l’utilité exclusifs d’un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires. Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d’un lot. Le règlement de copropriété précise, le cas échéant, les charges que le titulaire de ce droit de jouissance privative supporte ».
Ainsi, le droit de jouissance privative d’une partie commune attribué par le règlement de copropriété n'est pas un droit de propriété conféré à son bénéficiaire, mais il est un droit réel et perpétuel qui constitue un accessoire au lot de copropriété auquel il est rattaché (Civ, 3ème, 2 décembre 2009, n° 08-20310 Publié).
Il ne peut être remis en cause sans le consentement de son bénéficiaire et ne s'éteint pas par le non-usage (Civ, 3ème, 4 mars 1992, n° 90-13145 Publié).
Il peut s'acquérir par usucapion (Civ, 3ème, 24 octobre 2007, n° 06-19260 Publié).
Ce droit de jouissance exclusif ne peut être vendu ou loué séparément du lot auquel il est rattaché (Civ, 3ème, 25 janvier 1995, n° 92-19600 Publié).
La vente d'un lot de copropriété auquel le règlement rattache un droit de jouissance exclusif sur une partie commune emporte nécessairement le transfert à l'acquéreur du bénéfice de ce droit, dès lors que la partie du règlement de copropriété relative à l'attribution du droit est annexée à l'acte de vente (Civ, 3ème, 4 juillet 2007, n° 06-13264).
Ce droit de jouissance exclusif ne peut être vendu, indépendamment du lot de rattachement au propriétaire d'un autre lot qu'avec l'accord du syndicat (Civ, 3ème, 17 décembre 2013, n° 12-23670 Publié).
L'indissociabilité lot de copropriété / droit de jouissance exclusif, mise en lumière par la doctrine, serait en réalité asymétrique : selon une jurisprudence constante, le droit de jouissance ne peut être vendu ou loué indépendamment du lot de copropriété auquel il est rattaché, mais, nous apprend l'arrêt du 23 décembre 2021, ce lot peut être loué indépendamment du droit de jouissance exclusif.
Ce lot peut-il être vendu sans y inclure le droit de jouissance qui lui est rattaché ? La jurisprudence répond par la négative (l'arrêt précité du 4 juillet 2007). Comment alors justifier des solutions à cet égard différentes selon que le lot de rattachement est vendu ou loué ?
5. Un droit de jouissance exclusif se rapporte en pratique à certaines parties communes attenantes à un lot de copropriété, tels terrasses, balcons, jardins et cours. En réalité, et sauf situation exceptionnelle, il n'existe aucune raison de vendre ou louer un lot de copropriété, en en dissociant le droit de jouissance exclusif qui lui est rattaché, alors que ce droit valorise le lot loué ou vendu.
Dans l'espèce de l'arrêt commenté du 23 décembre 2021, il est a priori peu douteux que dans l'esprit de parties au contrat de bail de 1979, le droit de jouissance exclusif sur la cour partie commune était bien compris dans l'assiette de ce bail. C'est d'ailleurs ainsi que ce bail a reçu exécution pendant près de trente-cinq ans, jusqu'en 2013. Qu'une doctrine jurisprudentielle, élaborée quarante-deux ans après l'acte en cause, puisse conduire à une solution aussi contraire à l'équité, pose tout de même difficulté.
Cet arrêt appelle ainsi deux séries de remarques.
En premier lieu, on comprend mal que du principe posé, selon lequel « un copropriétaire peut donner à bail les parties privatives de son lot, indépendamment du droit de jouissance privative sur les parties communes attaché à ce lot », il faille nécessairement déduire que le droit de jouissance exclusif est exclu de l'assiette du bail s'il n'y est pas expressément mentionné.
Dès lors que le lot donné à bail est décrit dans le contrat par référence aux mentions du règlement de copropriété et que ce règlement précise le rattachement à ce lot du droit exclusif de jouissance, il peut tout aussi bien, et certainement plus facilement en être déduit que le droit de jouissance exclusive fait partie de l'assiette du bail, sauf s'il en est expressément exclu par la volonté commune des parties.
En l'espèce commentée, la solution aurait été inverse, plus satisfaisante en équité et plus fidèle à la réalité des pratiques contractuelles. En outre, la divergence peu compréhensible des solutions selon que le lot est loué ou vendu s'estompe.
En second lieu, la Cour de cassation n'a rien trouvé à redire à l'interprétation par la cour d'appel de Versailles de la volonté des parties exprimée dans le contrat de bail. Si en principe, l'interprétation d'un acte par les juges du fond est souveraine pour la Cour de cassation, c'est tout de même sous la réserve que cet acte n'ait pas été dénaturé.
Le grief de dénaturation du contrat de bail par la cour d'appel était bien formulé par l'auteur du pourvoi. Mais la Cour de cassation a considéré qu'il ne méritait aucune réponse. C'est bien dommage car les motifs de la cour d'appel étaient à cet égard bien peu convaincants et pour partie erronés.
Quoiqu'il en soit, il convient de veiller à ce que les baux se rapportant à un lot de copropriété auquel se trouve rattaché un droit de jouissance exclusif sur une partie commune, mentionne expressément soit que ce droit est inclus dans l'assiette du bail, soit qu'il en est soustrait.
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