En principe, un copropriétaire peut librement user et disposer de son lot. Il peut le diviser, sans avoir à obtenir au préalable l’autorisation de l’assemblée générale (Civ, 3ème, 30 mars 2010, n° 09-13491). Toutefois, cette liberté peut se trouver limitée, notamment lorsque les conditions d’occupation de l’immeuble, son standing ou les droits d’un autre ou plusieurs autres copropriétaires risquent de se trouver affecter par la division d’un lot privatif.
Le règlement de copropriété peut, tout d’abord, encadrer ou limiter une opération de division.
D’une part, il est courant qu’une clause du règlement de copropriété impose à un copropriétaire d’obtenir l’autorisation préalable de l’assemblée générale avant de procéder à des travaux dans un lot privatif, même si ces travaux n’affectent pas les parties communes.
D’autre part, certaines clauses du règlement de copropriété peuvent limiter ou interdire la division d’un lot de copropriété.
Conformément aux dispositions de l’article 8 du 10 juillet 1965, ces clauses ne seront licites que si elles sont justifiées par la destination de l’immeuble, laquelle correspond à l’usage auquel les copropriétaires ont entendu l’affecter.
À titre d’exemple, « la clause du règlement de copropriété qui a pour finalité de conserver à l'immeuble son caractère résidentiel tenant compte de son environnement et de son standing, auquel porteraient atteinte notamment la réduction des surfaces des appartements et l'augmentation corrélative du nombre des appartements et des occupants, est parfaitement conforme à la destination de l'immeuble de grand standing » (CA VERSAILLES, ch. 14, 16 juillet 2009, n° 09/03168).
Une clause interdisant la faculté de division concernant « « un immeuble de très grand standing composé de deux corps de bâtiment séparés par une cour intérieure ne comprenant que deux appartements par étage, et prévoyant une clause d'habitation bourgeoise, et dans lequel il n'est pas contesté que seulement quatre appartements sont utilisés pour l'exercice d'une profession libérale par des copropriétaires qui résident eux-mêmes dans l'immeuble » a également été retenue comme licite (CA PARIS, pôle 2 – chambre 4, 24 novembre 2010, n° 09/14381).
À l’inverse, si l’immeuble ne présente aucun caractère bourgeois ni standing particulier, ou qu’il présente un usage mixte (habitation et professionnel), la clause du règlement de copropriété interdisant la division d’un lot sera réputée non écrite.
Mais encore, le copropriétaire ne pourra procéder à la division que si celle-ci ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires ou à la destination de l’immeuble dans les termes de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965.
Ce principe est régulièrement rappelé par la Cour de cassation : « ayant relevé que le copropriétaire revendiquait la libre jouissance des parties privatives de son lot et que la transformation de l'appartement en plusieurs studios qu'il avait opérée ne contrevenait pas à la destination de l'immeuble et ne portait pas atteinte, par elle-même, aux droits des autres copropriétaires, ces derniers ne critiquant que le comportement asocial des locataires, la cour d'appel, qui a retenu que cet aménagement ne pouvait être remis en cause, a légalement justifié sa décision de ce chef » (Civ, 3ème, 22 mars 2000, n° 98-15743).
Enfin, le copropriétaire qui souhaite procéder à la division de son lot pourra être confronté à des difficultés rendant la division impossible. Tel sera le cas si les travaux conduisent à priver un lot d’un accès direct et immédiat aux parties communes (CA PARIS, Pôle 4 – Chambre 2, 9 mai 2012, n° 10/10178).
Par ailleurs, il convient de rappeler que la division d’un lot doit respecter certaines règles. Ainsi, en vertu de l’article L 111-6-1 du Code de la construction et de l’habitation, sont interdites :
Les divisions par appartements d’immeubles frappés d’une interdiction d’habitation ou d’un arrêté de péril, déclarés insalubres ou comportant pour le quart au moins de leur superficie totale des logements loués ou occupés ;
Les divisions d’immeuble en vue de mettre à disposition des locaux à usage d’habitation d’une superficie et d’un volume habitables inférieurs respectivement à 14m2 et 33m3 ou qui ne sont pas pourvus d’une installation d’alimentation en eau potable, d’une installation d’évacuation des eaux usées ou d’un accès à la fourniture de courant électrique, ou qui n’ont pas fait l’objet de diagnostic amiante et risque de saturnisme ;
Les divisions par appartements d'immeuble de grande hauteur à usage d'habitation ou à usage professionnel ou commercial et d'habitation dont le contrôle exercé par la commission de sécurité a donné lieu à un avis défavorable de l'autorité compétente ou à des prescriptions qui n'ont pas été exécutées.
En tout état de cause, la division d’un lot aura pour conséquence une répartition nouvelle des charges, laquelle sera déterminée par l’assemblée générale statuant à la majorité simple, à moins que le règlement de copropriété ne prévoit des modalités différentes de répartition de charges en cas de division d’un lot.
Il devra, en outre, être procédé à la modification de l’état descriptif de division, qui modifiera les numéros de lots. Le modificatif d’état descriptif de division devra être approuvé en assemblée générale à la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 et publié à la conservation des hypothèques.
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