Aux termes de l’article L145-1, I du code de commerce, une condition essentielle à l'application du statut des baux commerciaux, notamment de la durée légale du bail, du droit au renouvellement du bail et du droit à l'indemnité d'éviction, est l'immatriculation du preneur, commerçant personne physique ou société, au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au répertoire des métiers (article 123-1 du même code).
Cette immatriculation doit porter sur tous les locaux, principaux ou secondaires, où le fonds de commerce est exploité, mais non sur les locaux accessoires dans lesquels ce fonds n'est pas distinctement exploité (Civ, 3ème, 11 juin 1997, n° 95-18207 P).
Cette immatriculation doit être, en outre, effectuée au titre de l'activité exercée dans les lieux loués (Civ, 3ème, 22 septembre 2016, n° 15-18456 P.).
Une jurisprudence particulièrement rigoureuse, dont on peut se demander si elle serait confirmée aujourd'hui, refuse au preneur le droit de se prévaloir d'une erreur du greffe du tribunal de commerce ayant retardé son inscription au RCS, le juge devant se borner à constater le défaut d'immatriculation à la date de la demande de renouvellement du bail (Civ, 3ème, 12 juillet 2000, n° 99-10455 P.).
1. L’absence d’immatriculation est une cause de dénégation du statut. Elle n'est cependant pas un motif de résiliation du bail car le seul défaut d'immatriculation au RCS n'est pas assimilable à un manquement aux obligations nées du bail, susceptible d'entraîner sa résiliation (Civ, 3ème, 15 mai 1996, n° 94-16908 P.), si du moins aucune clause du bail n'impose l'immatriculation du preneur au RCS (Civ, 3ème, 29 avril 1997, n° 95-11785).
Une jurisprudence assez abondante, et parfois sinueuse, a précisé les contours de l'obligation d'immatriculation.
2. La condition d'immatriculation au RCS doit être remplie à la date de la demande de renouvellement et à la date d'expiration du bail, mais non pendant le cours de la procédure en fixation du loyer du bail renouvelé (Civ, 3ème, 20 mars 1991, n° 89-20349 P. ; Civ, 3ème, 18 mai 2005, n° 04-11985 P.). Une inscription postérieure au jour de la demande de renouvellement du bail est dépourvue de tout effet rétroactif (Civ, 3ème, 4 mars 1998, n° 96-13356 P.).
Pour prétendre au bénéfice du statut des baux commerciaux, le locataire doit être immatriculé au RCS à la date de délivrance du congé par le bailleur et il doit l'être également à la date d'effet de ce congé (Civ, 3ème, 28 janvier 2004, n° 02-18983 P. ; Civ, 3ème, 1er octobre 2003, n° 02-10381 P.). Selon une jurisprudence peut être obsolète, l'immatriculation est obligatoire, notamment pendant toute la procédure de renouvellement ou de fixation de l'indemnité d'éviction (Civ, 3ème, 27 mars 2002, n° 00-21985 P.).
Le preneur à bail qui revendique le statut des baux commerciaux par requalification d'un bail d'une autre nature, doit justifier d'une immatriculation au registre du commerce et des sociétés à la date de sa demande en justice (Civ, 3ème, 18 juin 2014, n° 12-20714 P.) et non pas postérieurement à cette demande.
Lorsque le preneur est laissé en possession à l'expiration d'un bail dérogatoire, l'inscription au RCS n'est pas nécessaire pour que s'opère un nouveau bail régi par le statut des baux commerciaux (Civ, 3ème, 25 octobre 2018, n° 17-26126 P.).
Cependant, le preneur qui demande la requalification d'un bail saisonnier en bail commercial, doit établir qu'à la date de son assignation, il est inscrit au RCS
(Civ, 3ème, 22 janvier 2014, n° 12-26179 P).
3. La condition d'immatriculation exigée au premier alinéa de l'article L. 145-1, I du code de commerce s'applique au preneur à bail d'un terrain nu sur lequel ont été édifiées des constructions (Civ, 3ème, 23 janvier 2020, n° 19-11215 P.).
Ce principe de l'inscription au RCS comme condition d'accès au statut des baux commerciaux, souvent appliqué avec rigueur par les cours et tribunaux, connaît cependant des exceptions légales et jurisprudentielles relativement nombreuses.
4. On sait que les parties peuvent par convention soumettre au statut des baux commerciaux un bail qui n'est pas commercial par nature. Dans ce cas de soumission conventionnelle au statut, toute clause du bail contraire aux dispositions d'ordre public du statut est nulle (Cass Plénière 17 mai 2002 n° 00-11664 P.), aujourd'hui non pas nulle mais non écrite.
Le droit au renouvellement est au nombre de ces dispositions d'ordre public. En conséquence, la condition tenant à l'immatriculation du preneur pour bénéficier du statut des baux commerciaux n'est pas exigée en cas de soumission volontaire des parties à ce statut, et ce d'ailleurs même si le preneur est commerçant (Civ, 3ème, 28 mai 2020, n° 19-15001 P. ; Civ, 3ème, 9 février 2005, n° 03-17476 P.)
5. Les baux des locaux abritant des établissements d'enseignement étant, de plein droit, soumis au statut des baux commerciaux, quelle que soit la forme juridique sous laquelle le preneur exerce son activité (article L145-2, 1° du code de commerce), l'immatriculation de celui-ci au registre du commerce et des sociétés n'est pas une condition pour qu'il bénéficie du statut des baux commerciaux lors du renouvellement de son bail (Civ, 3ème, 21 février 2007, n° 06-11382 P.).
Il en va de même en bonne logique dans tous les cas d'extension légale du statut des baux commerciaux, et notamment s'agissant des artistes peintres visés à l'article L145-2, 6° du code de commerce et de leur épouse commune en biens (Civ, 3ème, 21 février 2007, n° 06-12491 P.).
6. Une jurisprudence constante et ancienne admet que s'agissant des époux communs en biens et co-titulaires du bail, il suffit que soit immatriculé au RCS celui d'entre eux qui exploite le fonds de commerce (Civ, 3ème, 21 février 2007, n° 06-11352 P.), et cela même si la question se pose lorsque les co-preneurs ont été mariés sous le régime de la communauté et se trouvent en indivision post-communautaire (Civ, 3ème, 1er juin 2011, n° 10-18855 P.).
En revanche, les époux séparés de biens, co-preneurs du bail, doivent toujours être l'un et l'autre immatriculés au RCS (Civ, 3ème, 18 mai 2005, n° 04-11349 P.).
7. Une dispense d’immatriculation au RCS est édictée par l’article L145-1, II du code de commerce au bénéfice du propriétaire du fonds de commerce donné en location-gérance. Ce propriétaire n'a pas à justifier de son inscription au RCS pour bénéficier du statut des baux commerciaux.
En revanche, le locataire-gérant doit être, lui, inscrit au RCS. Néanmoins, la jurisprudence retient que le défaut d'immatriculation de ce locataire-gérant à la date de délivrance du congé au preneur à bail n'est pas de nature à priver celui-ci, le propriétaire du fonds, du bénéfice du statut des baux commerciaux (Civ, 3ème, 15 septembre 2010, n° 09-68521 P.).
8. La loi du 4 août 2008 de modernisation de l'économie a complété l'article L145-1 par deux règles nouvelles insérées au paragraphe III de cet article.
En premier lieu, il est édicté que « si le bail est consenti à plusieurs preneurs ou indivisaires, l'exploitant du fonds de commerce ou du fonds artisanal bénéficie des dispositions du (statut des baux commerciaux), même en l'absence d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers de ses copreneurs ou coindivisaires non exploitants du fonds ».
Cette législation a condamné la jurisprudence antérieure et constante (notamment Civ, 3ème, 14 novembre 2007, n° 06-19062 P. ; Civ, 3ème, 1er juin 1994, n° 92-11232) selon laquelle tous les copreneurs du bail doivent être immatriculés même ceux qui ne participent pas à l’exploitation du fonds, le défaut d’immatriculation de l’un d’eux ayant pour effet de les priver tous du droit au renouvellement.
En second lieu, le texte, tel que complété en 2008, prévoit que
« en cas de décès du titulaire du bail, ces mêmes dispositions s'appliquent à ses héritiers ou ayants droit qui, bien que n'exploitant pas de fonds de commerce ou de fonds artisanal, demandent le maintien de l'immatriculation de leur ayant cause pour les besoins de sa succession ».
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