Pour un dommage ayant son origine dans les parties communes
Par arrêt du 26 janvier 2022 (n° 20-23614 Publié), la Cour de cassation confirme sa jurisprudence selon laquelle « la responsabilité d'un syndicat de copropriétaires au titre de l'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 n'est pas exclusive de la responsabilité délictuelle encourue par un copropriétaire ». Cette doctrine est rigoureusement fidèle aux textes applicables. Mais puisqu'une cour d'appel en a méconnu la portée, ce « rappel à la loi » est assurément bienvenu.
En l'espèce, un copropriétaire, se plaignant d'infiltrations d'eau en provenance d'une terrasse adjacente, partie commune sur laquelle un autre copropriétaire avait un droit de jouissance exclusif, a assigné ce dernier sur le fondement de la responsabilité délictuelle en réparation de ses préjudices. Le syndicat des copropriétaires a été appelé en garantie.
La cour d'appel a débouté le demandeur au motif que son action devait être dirigée contre le seul syndicat des copropriétaires. Le copropriétaire assigné n'avait aucune qualité, même celle de gardien, pour répondre des désordres survenus sur des parties communes quand bien même ces parties communes seraient à son usage exclusif.
La Cour de cassation casse cet arrêt au visa des article 14 et 15 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 31 du code de procédure civile.
La référence à l'article 31 du code de procédure civile vise à souligner l'intérêt légitime du copropriétaire demandeur au succès de sa prétention d'une part et, d'autre part le fait que dans ces circonstances aucun texte n'attribue un droit d'agir exclusif à une autre personne.
L'article 14, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965 pose le principe général de la responsabilité du syndicat pour tout dommage ayant son origine dans les parties communes. La limitation de cette responsabilité aux cas de vice de construction ou de défaut d'entretien des parties communes, d'abord condamné en jurisprudence (Civ 3ème, 23 janvier 2020, n° 18-19359), a été supprimée par l'ordonnance du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété. De ce principe légal de responsabilité sans faute, découle l'obligation d'assurance faite au syndicat (article 18, I de la loi du 10 juillet 1965).
La Cour de cassation rappelle que la responsabilité de principe du syndicat au titre de cet article 14 de la loi du 10 juillet 1965 n'est pas exclusive de la responsabilité délictuelle encourue par un copropriétaire. Il s'agit là d'une interprétation extensive des articles 14 et 15 combinés de la loi réalisée à la lumière de l'article 42 qui se réfère aux action personnelles relatives à la copropriété opposant les copropriétaires entre eux ou un copropriétaire et le syndicat.
La notice relative à cet arrêt publiée par le site de la Cour de cassation mentionne comme précédent un arrêt du 27 janvier 1977 (n° 75-13156 Publié), selon lequel les dispositions de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, c'est à dire le principe général de la responsabilité du syndicat pour tout dommage ayant son origine dans les parties communes, n'interdisent pas à un tiers (non copropriétaire) victime d'un tel dommage d'invoquer les dispositions de l'article 1384, alinéa 1 (devenu l'article 1242 depuis l'ordonnance du 10 février 2016) du code civil.
Dans cette dernière affaire, un enfant avait été mortellement blessé alors qu'il était entré dans la cage de l'ascenseur pour y chercher les clés d'un résident de l'immeuble. La cour d'appel avait débouté la mère de la victime pour avoir agi sur le fondement de la responsabilité du gardien de la chose, en méconnaissance des dispositions de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965. L'arrêt de la cour d'appel a été cassé.
En revanche, selon une jurisprudence classique et constante, si le dommage trouve son origine dans une partie privative, l'action en responsabilité qui serait engagée contre le syndicat serait irrecevable. La Cour de cassation a récemment réaffirmé la validité de cette doctrine : Civ, 3ème, 10 septembre 2020, n° 19-13373, Publié.
L'arrêt du 26 janvier 2022 met fin à des difficultés pratiques qui peuvent survenir lorsqu'il est difficile de savoir si le dommage (par exemple, un dégât des eaux) a son origine dans les parties communes ou les parties privatives. On sait que la liste des parties communes que dresse l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 n'a qu'un caractère supplétif de la volonté des parties et que ce texte n'est pas repris à l'article 43 dans l'énumération des dispositions impératives du statut. On sait aussi que les règlements de copropriété peuvent demeurer lacunaires ou ambigus sur la désignation des parties communes de l'immeuble. Or, cette question doit être impérativement tranchée si le seul et unique responsable est le syndicat pour les parties communes et un copropriétaire pour une partie privative. Cette recherche peut impliquer la conduite d'une expertise.
La nouvelle jurisprudence facilite l'action en réparation des dommages ayant pour origine une partie commune. Elle ne peut qu'être approuvée.
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