On connaît le principe fondamental de l'administration d'une copropriété : chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part des parties communes (article 22 de la loi du 10 juillet 1965). Ce principe découle du droit de propriété, constitutionnellement garanti.
Le principe de réduction des voix du copropriétaire majoritaire
Dans les petites copropriétés, il n'est pas rare que l'un des copropriétaires dispose à lui seul de la majorité des voix. Les copropriétaires minoritaires se trouvent dès lors exclus, de fait, de l'administration de la copropriété, au bénéfice du seul copropriétaire majoritaire (sous réserve des majorités qualifiées).
Le législateur a tenté un correctif. La deuxième phrase de l'article 22 I, 2ème alinéa, dispose que : « lorsqu’un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires ».
L’article 16 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ajoute que « les majorités de voix exigées par les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 pour le vote des décisions de l’assemblée générale et le nombre de voix prévu à l’article 8 (alinéa 1er) du présent décret sont calculés en tenant compte de la réduction résultant, s’il y a lieu, de l’application du deuxième alinéa de l’article 22 modifié de ladite loi … ».
Cette disposition est d'ordre public. Le règlement de copropriété ne peut pas faire obstacle à son application et son inobservation en assemblée générale entraîne la nullité de la ou des délibérations. Cette nullité n'est pas subordonnée à la démonstration d'un grief. Il importe peu que le non respect de la règle ait entraîné ou pas une modification du résultat du vote (Civ, 3ème, 7 octobre 2009, n° 08-17798 Publié).
Le calcul de la majorité doit être réalisé au regard des tantièmes existants, donc au regard de l'ensemble des voix de tous les autres copropriétaires, et non pas, lors de chaque assemblée générale, selon les copropriétaires présents ou représentés (Civ, 3ème, 2 juillet 2008, n° 07-14619 Publié).
Il résulte de cette dernière jurisprudence, cette conséquence curieuse qu'il suffit qu'un des autres copropriétaires soit absent et non représenté pour que le copropriétaire majoritaire retrouve sa position dominante et que la loi soit en échec. En effet, par exemple, si un copropriétaire totalise 600 millièmes et les autres 400, ses voix sont réduites à 400 millièmes ; mais si l'un des autres copropriétaires, qui dispose de 100 voix est absent, le copropriétaire retrouve sa majorité (simple), 400 contre 300. La portée de la loi s'en trouve singulièrement restreinte.
Le calcul de la réduction des voix du copropriétaire majoritaire doit inclure les lots transitoires ou inachevés (Civ, 3ème, 9 février 2022, n° 20-22928 Inédit).
La manœuvre d'un copropriétaire majoritaire qui, pour échapper aux dispositions d'ordre public de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965, céderait certains de ses lots à un prête-nom, serait considérée comme une fraude à la loi. Le juge peut ainsi être appelé à rechercher l'utilité, ou le motif légitime et sérieux d'une cession qui permettrait à un copropriétaire d'échapper à la règle de la réduction de majorité (par exemple, Civ, 3ème, 20 juin 2006, n° 05-15255 Inédit).
La réduction de majorité n'a un effet utile que si tous les copropriétaires minoritaires se mobilisent et prennent part aux assemblées générales. Même dans cette hypothèse, le copropriétaire majoritaire conserve une sorte de droit de veto, aucune résolution ne pouvant être adoptée sans lui.
Mais, et c'est l'esprit de la loi, ce copropriétaire majoritaire ne peut faire prévaloir son point de vue pour faire adopter une résolution que s'il se trouve des alliés, s'il parvient à surmonter l'unanimité des copropriétaires minoritaires. Le dispositif n'est donc qu'une solution partielle au risque hégémonique du copropriétaire majoritaire. Dans nombre de situations, le juge est appelé à arbitrer (notamment Civ, 3ème, 22 octobre 2020, n° 18-25921 Inédit).
Exception prévue pour l'organisme HLM
L'article 443-15 du code de la construction et de l'habitation (CCH), issu de la loi ENL du 13 juillet 2006, prévoit une notable exception : la réduction de majorité ne peut être opposée à l'organisme HLM, dans le cadre de la copropriété issue de la vente de certains logements locatifs, ces opérations de privatisation partielle étant devenues courantes.
Cette disposition du CCH a été soumise au Conseil constitutionnel par le moyen d'une QPC alléguant une atteinte disproportionnée aux droits des copropriétaires minoritaires. Le Conseil a déclaré le texte conforme, au motif que, « s'il appartient aux juridictions compétentes de faire obstacle aux abus de majorité commis par un ou plusieurs copropriétaires, ni le droit de propriété ni aucun autre principe ou règle de valeur constitutionnelle n'interdit qu'un copropriétaire dont la quote-part dans les parties communes est majoritaire puisse disposer, en assemblée générale, d'un nombre de voix proportionnel à l'importance de ses droits dans l'immeuble» (Cons Const QPC 11 juillet 2014 n° 2014-409).
Un peu facile : si la réduction de majorité de l'article 22, contraire au plein exercice du droit de propriété, ne répond à aucun impératif, droit ou liberté que la Constitution garantit, quel est son fondement ?
De ce fait, dans ces copropriétés bien particulières, où, de plus, l'organisme HLM, copropriétaire majoritaire, exerce souvent la fonction de syndic comme la loi lui en offre le droit, les copropriétaires minoritaires sont de fait exclus des mécanismes d'administration de la copropriété, tels que la loi du 10 juillet 1965 les a voulus. En particulier, toute décision relative aux gros travaux pourra leur être imposée, sous la seule réserve d'une action en abus de majorité (mais il y faudra de sérieux arguments).
Cas particulier du syndicat constitué de deux copropriétaires
Depuis le 1er juin 2020, l'article 22, I, 2ème alinéa, de la loi du 10 juillet 1965 n'est pas applicable aux copropriétés dont le syndicat n'est composé que de deux copropriétaires. Les articles 41-13 à 41-23 de la loi sur la copropriété, issus de l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis, ont créé un régime de copropriété propre à ces syndicats. Ce nouveau régime est venu se substituer à la réduction de majorité auparavant applicable dans les copropriétés à deux, mais qui avait l'inconvénient sérieux de provoquer une situation de blocage en cas de désaccord.
Outre un formalisme très simplifié, notamment du fonctionnement de l'assemblée générale, il est désormais prévu que le copropriétaire majoritaire conserve l'avantage de sa position. Il peut prendre seul toutes les décisions qui relèvent de la majorité de l'article 24, ainsi que toutes les décisions à la majorité de l'article 25 s'il possède au moins les deux tiers des tantièmes. Par ailleurs, chacun des deux copropriétaires, majoritaire ou minoritaire, peut prendre les mesures nécessaires, urgentes ou non, à la conservation de l'immeuble (article 41-16 de la loi du 10 juillet 1965).
Toute décision de l'un des copropriétaires peut être contestée judiciairement dans le délai de deux mois de sa notification. L'exécution de cette décision est alors suspendue sauf situation d'urgence (article 41-19). Plus encore que dans les copropriétés où l'un des membres du syndicat dispose à lui seul de la majorité des voix, le juge est souvent l'arbitre des copropriétés à deux (articles 41-21 à 41-23).
Cas des parties communes spéciales n'intéressant que deux copropriétaires
La loi ne traite pas les difficultés qui peuvent apparaître lorsque des parties communes spéciales n'intéressent que deux copropriétaires, et que ceux-ci dont en désaccord.
L'article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965, créé par la loi ELAN du 23 novembre 2018 qui est venue consacrer la jurisprudence antérieure, définit les parties communes spéciales comme celles qui sont affectées à l'usage ou à l'utilité de plusieurs copropriétaires et sont de ce fait leur propriété indivise. Le règlement de copropriété doit les identifier expressément. Les décisions afférentes à ces parties communes spéciales ne peuvent être prises que par les copropriétaires intéressés. Une résolution relative à des parties communes spéciales qui serait prise par tous les membres du syndicat devrait être annulée.
L'administration des parties communes spéciales peut mettre face à face deux copropriétaires, seuls admis à voter, en situation soit d'égalité de tantièmes, soit d'inégalité.
Lorsque l'un des deux copropriétaires est majoritaire, le référentiel de certains syndics les invite à procéder à la réduction de majorité de l'article 22. Cette pratique, si elle paraît avoir été approuvée tacitement par un arrêt de la cour d'appel de Rennes (8 décembre 2011 n° 10/04141), n'a jamais été retenue par la Cour de cassation et paraît très contestable.
En premier lieu, c'est, en cas de désaccord des deux copropriétaires, organiser l'impuissance de l'assemblée générale appelée à se prononcer sur une résolution relative à des parties communes spéciales, et leur administration par le recours au juge. Le législateur a entendu éviter cette paralysie, par la réduction de majorité de l'article 22, et par les articles 41-13 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 si le syndicat ne comporte que deux copropriétaires.
En second lieu, une telle pratique est contraire à la lettre de l'article 22, I, 2ème alinéa, qui ne se réfère qu'à la situation où plus de deux copropriétaires sont appelés à voter. En effet, ce que le législateur a voulu, c'est que le copropriétaire majoritaire soit contraint de rechercher des alliances pour faire aboutir une résolution.
Au surplus, l'entrée en vigueur au 1er juin 2020 du statut des copropriétés à deux, doit conduire à réexaminer cette pratique, si tant est qu'elle perdure. En effet, il y aurait une certaine logique à retenir que la situation de parties communes spéciales n'intéressant que deux copropriétaires est assimilable à celle d'un syndicat à deux copropriétaires et, en tous cas, pose des problèmes analogues. Dès lors, il pourrait être envisagé d'appliquer à cette situation certains des éléments du statut, en particulier les règles de majorité. Mais si une telle jurisprudence serait utile et raisonnable, elle serait en marge de la loi et pour partie contraire à elle. Il apparaît donc qu'une intervention législative serait la meilleure solution.
Dans l'attente, il faut se résigner à l'application des règles de majorité du droit commun, le propriétaire minoritaire pouvant évidemment demander au juge son arbitrage.
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