On sait que les parties communes spéciales sont des parties communes, non privatives, mais qui ont la particularité de n'être accessibles qu'à certains copropriétaires. Ainsi, dans un ensemble d'immeubles constituant une seule et même copropriété, chacune des cages d'escalier constitue des parties communes spéciales, à l'usage exclusif des seuls copropriétaires desservis. Ces derniers supportent seuls les charges afférentes à ces parties spéciales.
Cette notion est née de la pratique et a été approuvée par la jurisprudence avant que l'ordonnance du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis ne la consacre dans la loi.
Désormais, l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux ». L'article 4 distingue désormais les parties communes générales et celles qui sont spéciales. L'article 6-2 de la même loi énonce que « les parties communes spéciales sont celles affectées à l'usage ou à l'utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers ».
L'existence des parties communes spéciales est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété (article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965). Elles donnent lieu au paiement de charges spéciales. La gestion de ces parties communes spéciales revient soit à une assemblée spéciale, soit à une assemblée générale, étant précisé que ne prennent part aux votes relatifs à l'administration des parties communes spéciales que les copropriétaires concernés.
Civ, 3ème, 8 juin 2011, n° 10-15551 Publié : c'est à bon droit qu'une cour d'appel retient que la création dans le règlement de copropriété de parties communes spéciales a pour corollaire l'instauration de charges spéciales et en déduit que la réfection de ces parties communes spéciales doit être répartie entre leurs propriétaires.
Civ, 3ème, 19 novembre 2014, n° 13-18925 Publié : un règlement de copropriété prévoyant, pour chaque bâtiment d'un groupe d'immeubles, des parties communes spéciales affectées de tantièmes particuliers crée une propriété indivise entre les copropriétaires de chaque bâtiment excluant tout droit de propriété des autres copropriétaires sur les parties communes concernées.
Civ, 3ème, 14 mars 2019, n° 18-10214 Publié : la circonstance que le règlement d'une copropriété prévoie des parties communes spéciales et que soient appelées des charges spéciales sur lesquelles seuls les copropriétaires concernés sont appelés à délibérer ne suffit pas à caractériser la création d'un syndicat secondaire des copropriétaires.
Dans l''espèce qui a donné lieu à l'arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 1er juin 2022, une assemblée générale de tous les copropriétaires avait autorisé la cession à l'un d'entre eux d'une surface déterminée des parties communes spéciales de l'un des bâtiments de la copropriété. Des propriétaires de lots situés dans ce bâtiment, ont poursuivi l'annulation de cette cession au motif que tous les copropriétaires avaient voté et non pas seulement ceux propriétaires indivis de ces parties communes spéciales. Ils ont déféré à la Cour de cassation l'arrêt de la cour d'appel d'Aix en Provence qui les a déboutés.
Et la Cour de cassation casse cet arrêt pour violation des articles 3 et 4 de la loi du 6 juillet 1965.
La cour d'appel avait retenu que les résolutions relatives à la vente des parties communes spéciales avaient été votées à la condition de la modification préalable de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété, laquelle relève de l'approbation de l'ensemble de la collectivité.
Elle en avait déduit que la distinction entre la cession relevant des seuls copropriétaires du bâtiment concerné et la modification de l'état descriptif de division relevant de la copropriété toute entière aurait conduit à confier à une assemblée restreinte le principe de la cession et ses conséquences à l'assemblée générale, et qu'ainsi le vote de l'assemblée générale de la décision aurait été dépendant de l'assemblée restreinte.
Écartant ces subtilités byzantines, la Cour de cassation casse la décision de la cour d'appel sur le fondement d'une règle claire qui se déduit de la loi et vient en droite ligne de la jurisprudence développée depuis longtemps : seuls les propriétaires des parties communes spéciales peuvent décider de l'aliénation de celles-ci.
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